抵当権（根抵当権）の抹消登記
（最終更新日：2024年7月11日）
住宅ローンの借入をする際には、担保となる不動産に抵当権が設定されます。そして、住宅ローンを完済したときには、法務局で抵当権抹消登記をする必要があります。
千葉県松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅東口徒歩1分）にご依頼くだされば、抵当権抹消登記の手続きをすべておまかせいただくことができます（法務局での登記手続きはすべて司法書士が代理人としておこなうので、依頼者ご本人が法務局へ行く必要はありません）。
ご相談は予約制なので、ご相談予約・お問い合わせのページをご覧になって事前にご連絡くださいますようお願いいたします。
抵当権（根抵当権）の抹消登記（目次）
4-1．抵当権抹消登記は自分でできる？
4-3．抵当権抹消登記の期限は？
1．抵当権抹消登記とは
住宅ローンを借入する際には、借入先の金融機関や保証会社などによって、不動産（土地・建物、マンション）に抵当権が設定されます。
そして、住宅ローンを完済すると、借入先の金融機関などから抵当権抹消登記に必要な書類一式が交付されます。この必要書類に加え、抵当権抹消の登記申請書を作成したうえで、法務局（登記所）へ抵当権抹消登記の申請を行います。
住宅ローンの借入先金融機関は、抵当権抹消登記に必要な書類を交付するだけであり、その後の登記申請書の作成や登記手続きについては関与しません。
そのため、法務局へ行ってご自身で抵当権抹消登記の手続きをするか、あるいは司法書士に依頼して代理で登記手続きを行ってもらう必要があるのです。
また、住宅ローン以外でも、銀行などの金融機関から融資を受ける際に、土地・建物に抵当権（根抵当権）が設定される場合があります。この抵当権（根抵当権）も返済が完了すれば抹消されますが、その抹消手続きも住宅ローンの場合と同様です。
2．抵当権抹消登記の手続き、必要書類
2-1．当事務所へのご依頼方法
高島司法書士事務所（千葉県松戸市）へ抵当権抹消登記をご依頼の際には、事前にご予約のうえ、金融機関などから交付された書類の一式と、印鑑（認め印）、ご本人確認書類（運転免許証、またはマイナンバーカード）をお持ちください。
最初に、司法書士が書類を確認したうえで費用のお見積もりをします。そして、当事務所へ登記手続きのご依頼をいただく場合には、その場ですぐに登記申請用の委任状を作成し、署名押印をいただきます。司法書士事務所での手続きにかかる時間は長くても30分程度です。
登記費用については、その場で現金でお支払いいただくか、または後日の銀行振込でも結構ですが、登記申請の手続きをするのはご入金後とさせていただきます。
その後の、法務局における登記申請手続などはすべて司法書士が代理人としておこない、登記完了後の書類はご自宅へ書留郵便でお送りするのが通常です。そのため、依頼者ご本人が法務局へ行く必要はありませんし、司法書士の事務所へお越しいただくのも通常は一度のみです。
2-2．抵当権抹消の必要書類
抵当権抹消登記の必要書類のうち、おもなものは次のとおりです。他にも書類が必要なこともありますが、登記手続きに必要なものは金融機関などから渡される書類のなかにすべて入っているはずです。
1．抵当権の登記済証、または登記識別情報通知書
2．登記原因証明情報（抵当権解除証書、抵当権放棄証書など）
3．登記義務者名義の委任状
必要書類についての詳しい解説は、抵当権抹消登記の必要書類のページをご覧ください。
なお、抵当権を設定した後に住所を移転している場合、抵当権抹消登記の申請をする前に住所変更（所有権登記名義人住所変更）の登記をしなければなりません。このときは、移転前後の住所が記載されている住民票（住民票除票、改製原住民票）、戸籍の附票などが必要になります。また、結婚などで氏名（苗字）が変わっている場合も同様に事前の変更登記が必要です。
3．抵当権抹消登記の費用（司法書士報酬）
司法書士報酬 16,500円（消費税10％込み）
上記は、土地・建物が各1つの場合の抵当権抹消登記についての費用です。マンション（敷地権付区分建物）で敷地が1つの場合の司法書士報酬も同額です。
抵当権が設定されている不動産の個数が多い場合などには上記と費用が異なりますが、そのような場合には、ご依頼いただく前に必ずお見積もりをいたします。
司法書士報酬に加えて、登録免許税と登記事項証明書（登記情報）取得の実費と手数料がかかります。登録免許税は不動産1つあたり1,000円、登記事項証明書は1通490円（オンライン申請）、また、登記申請前の確認用として取得する登記情報は1通331円（インターネット登記情報）です。
ご参考として、土地、建物各1つずつの場合の抵当権抹消登記を、高島司法書士事務所（千葉県松戸市）へご依頼いただいた場合の費用の総額は次のとおりとなります。
抵当権抹消登記の費用（土地、建物各1つの場合）
| 項目 | 報酬、手数料 | 登録免許税、実費 |
| 抵当権抹消登記 | 16,500円 | 2,000円 |
| 登記事項証明書、登記情報 | 1,100円 | 1,642円 |
| 送料 | 490円 | |
| 合計 | 17,600円 | 4,132円 |
上記によりご請求の総額は21,732円となります（報酬、手数料17,600円と登録免許税、実費4,132円の合計）。
4．抵当権抹消登記についてよくある質問
ここにある質問と回答のほかに、抵当権抹消登記のよくある質問のページではもっと多くの質問と回答をご覧いただけます。
4-1．抵当権抹消登記は司法書士に依頼すべきか？
「抵当権抹消登記（ていとうけん まっしょうとうき）」とは、住宅ローンを完済した後に、不動産（家や土地）に付いている抵当権を消すための登記手続きです。
この手続きは、司法書士（法律の専門家）に依頼しなくても、ご自身で行うことも可能です。
ただし、初めての方にとって不動産登記は分かりにくく、最低でも2回は平日の昼間に法務局（登記の窓口）へ行く必要があります。郵送やオンラインでの申請も可能ですが、慣れていない方には難しいのが実情です。
一方で、司法書士に依頼すれば、一度だけ司法書士の事務所に行けば済み、後の手続きはすべて任せられます。登記が完了した後の書類も自宅に郵送（書留郵便）されるため、ご自身が法務局へ行く必要はありません。
そのため、
・司法書士に支払う費用（司法書士報酬）
・ご自身で手続きする場合にかかる時間や手間
この2つを比較して、依頼するかどうかを判断するとよいでしょう。
例えば、平日の昼間に何度でも法務局に行けるのであれば、自分で手続きするのも不可能ではありません。
抵当権移転登記が必要な場合もある
注意が必要なのは、抵当権設定の権利者である金融機関などが合併しているケースです。この場合、抵当権を消す（抹消する）前に、抵当権者を正しく変更する「抵当権移転登記」が必要になることがあります。
また、旧「住宅金融公庫」から借入をしていて、まだ「独立行政法人住宅金融支援機構」へ名義変更されていない場合、抵当権抹消の前に抵当権移転登記を済ませなければなりません。
このようなケースをご自身で処理するのは難しいため、司法書士に依頼するのが一般的です。
費用は誰が負担する？
金融機関の合併による「抵当権移転登記」にかかる費用（司法書士費用や登録免許税など）は、通常は抵当権者（金融機関など）が負担します。したがって、依頼者が負担するのは「抵当権抹消登記」にかかる費用だけです。
✅ まとめ
ローン完済後も抵当権は自動で消えない。必ず「抹消登記」が必要。
自分で行うことも可能だが、時間や手間がかかる。
司法書士に依頼すれば一度事務所に行くだけで完了する。
金融機関が合併をしている場合などは「抵当権移転登記」が必要になることもある。
4-2．抵当権抹消登記をしないことのデメリットは？
被担保債権の全部につき弁済があった場合は、抵当権は消滅します（これを抵当権の付従性といいます）。つまり、住宅ローンを完済すれば、抵当権抹消登記をするかどうかに関係なく、抵当権は自動的に消滅することになります。
しかし、実体上は抵当権が消滅したとしても、抵当権抹消登記をしなければ登記簿謄本（登記事項証明書）の記載は消えませんから、第三者から見れば不動産には担保（抵当権）が付いているままです。
このような状態では、新たに融資を受けたり、売却（売買）したりすることはできません。よって、住宅ローンを完済したならば、必ず抵当権抹消登記をしておくべきだといえます。
住宅ローンなどの返済がすべて終わると、抵当権は法律上は自動的に消えます。これは「付従性（ふじゅうせい）」といって、ローン（債権）がなくなれば、それを担保していた抵当権も必ず消えるというルールです。
しかし、ここで注意が必要です。たとえ抵当権そのものは消えていても、登記簿（登記事項証明書）には「抵当権設定」の記録が残ったままになります。つまり、第三者から見ると「まだ抵当権が付いたままの不動産」に見えてしまうのです。
この状態のままでは、「住宅の建て替えで新しくローンを組む」、「その不動産を売却（売買）する」といったことができません。
さらに、完済から長い時間が経ってから抵当権を抹消しようとすると、必要な書類が入手できなくなり、余分な費用や手間がかかってしまう可能性があります。
✅ まとめ
・ローンを完済すると抵当権は法律上は消える
・けれども、登記簿には記録が残るので、そのままでは売却や新しいローンを組めない
・後回しにすると余計な費用や手間がかかることがある
➡️ 住宅ローンを完済したら、必ず速やかに「抵当権抹消登記（ていとうけん まっしょうとうき）」をすることが大切です。
4-3．抵当権抹消登記の期限は？
住宅ローンを完済すると、抵当権は法律上は自動的に消えます。つまり、「抵当権抹消登記（ていとうけん まっしょうとうき）」をしなくても、抵当権そのものは消滅しています。
では、なぜ登記が必要かというと、登記簿（とうきぼ／登記事項証明書）に残っている「抵当権設定」の記載を消すためです。登記簿の記載が残っている限り、第三者から見ると「まだ抵当権がついた不動産」と見なされてしまいます。
登記に期限はないけれど注意が必要
抵当権抹消登記には「〇日までにしなければならない」といった法律上の期限はありません。ただし、長く放置すると次のような問題が起きることがあります。
- 抵当権者（金融機関など）代表者が交代して、手元の委任状と名前が一致しなくなる
- 金融機関が合併したり、消滅してしまう
- こうなると、抵当権抹消登記の手続きが非常に難しくなり、司法書士に依頼しても通常より高額な費用がかかる可能性があります。
完済したら早めに手続きを！
住宅ローンを完済したら、できるだけ早く抵当権抹消登記をすることが大切です。
もし、完済から長い期間が経過していても、銀行などから受け取った必要書類が手元に残っていれば、その書類を使って手続きを進められる場合もあります。
万が一、抵当権抹消登記を忘れていたことに気づいたら、早めに司法書士（不動産登記の専門家）に相談することをおすすめします。
✅ まとめ
・ローン完済後、抵当権は自動で消えるが、登記事項証明書の記載は残る
・抹消登記に期限はないが、放置すると手続きが難しくなる
・完済したら速やかに抵当権抹消登記をするのが安心
抵当権抹消登記の関連情報
5．不動産登記の管轄法務局（登記所）
抵当権抹消など不動産登記の手続きは、その不動産所在地を管轄する法務局（登記所）で手続きをおこないます。たとえば、当事務所近隣の法務局の管轄は次のとおりです。
・千葉県松戸市、流山市 千葉地方法務局松戸支局
・千葉県柏市、我孫子市、野田市 千葉地方法務局柏支局
・千葉県市川市、鎌ケ谷市、浦安市 千葉地方法務局市川支局
・東京都足立区、葛飾区 東京法務局城北出張所
ただし、司法書士はオンライン（または郵送）により登記手続をすることができるので、日本全国どこの不動産についての抵当権抹消登記であっても松戸市の高島司法書士事務所へご依頼いただけますし、遠方だからいって追加費用がかかることもありません（当事務所は、松戸駅東口から徒歩1分の大変便利な場所にございます）。
ご相談は松戸駅1分の高島司法書士事務所へ
松戸駅徒歩1分の高島司法書士事務所（千葉県松戸市）では、ホームページやブログを見てお問い合わせくださった、個人のお客様からのご依頼を大切にしています。すべてのご相談に司法書士高島一寛が直接ご対応しますから、安心してご相談いただけます。
ご相談は完全予約制ですので、当事務所までお越しになる際は必ずご予約ください（予約せずにご来所されても、ご相談をうけたまわることが出来ませんのでご注意ください）。
ご相談予約は、フリーダイヤル（TEL:0120-022-918）にお電話くださるか、ご相談予約・お問い合わせフォームのページをご覧ください。また、LINEによるご相談予約もできますのでご利用ください。
※ 千葉県松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅東口徒歩1分）では、電話やメールのみによる無料相談は承っておりません。
※相続登記その他の不動産登記、遺産相続や遺言に関する手続きのご相談は、松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅徒歩1分）へ