贈与登記（不動産の名義変更）
（最終更新日：2025年9月10日）
親から子、または夫婦間で不動産の名義を変更する場合には、贈与登記（贈与による所有権移転登記）によって手続きを行うことができます。
不動産の所有者（持ち主）が亡くなった場合、通常は相続によってご家族に引き継がれますが、生前に贈与をしておけば、ご自身の意思どおりに確実に名義を移すことが可能です。
土地・建物・マンションなどを生前贈与する際には、贈与による所有権移転登記を行います。また、贈与の事実を証明するため、贈与契約書を作成しておくことも大切です。
不動産の生前贈与を検討される際は、不動産登記の専門家である司法書士へご相談ください。
松戸駅徒歩1分にある高島司法書士事務所は、2002年2月に千葉県松戸市で開業して以来、贈与や相続による不動産登記（名義変更手続き）を数多く取り扱い、豊富な経験と実績を積み重ねてまいりました。
ご相談は予約制となっております。事前に「ご相談予約・お問い合わせ」ページをご覧のうえ、ご連絡くださいますようお願いいたします。
1-1.持分の贈与もできます
1-2.贈与税の検討も忘れずに
2．必要書類
2-1.標準的な必要書類の一覧
2-3.贈与者のご本人確認について
3．手続きの流れ
１．贈与登記（不動産の名義変更）とは
不動産（土地や建物）の「名義変更」とは、登記簿に記載されている所有者（持ち主）の名前を変更することを指します。
親から子へ、または夫婦の間で家や土地を「無償」で譲る場合、これを「贈与」といいます。
不動産を贈与して名義を変更するためには、その不動産について贈与による所有権移転登記を行う必要があります。
なお、不動産の贈与は、親子や夫婦の間に限られるものではありません。兄弟姉妹やその他の親族間でも可能ですし、知人や友人へ贈与することもできます。
ただし、贈与する相手によっては高額な贈与税がかかる場合などもあります。事前に専門家へ相談し、適切な手続きを進めることが大切です。
1-1．持分の贈与もできます
不動産は所有権の全部を贈与するだけでなく、持分の一部を贈与することも可能です。たとえば、夫が単独で所有している不動産の持分2分の1を妻に贈与するようなケースでは、夫婦がそれぞれ2分の1ずつの共有名義となります。
また、贈与税の基礎控除額（110万円）の範囲内に収めるために、持分の一部を贈与する方法が用いられることもあります。
さらに、数年にわたって少しずつ生前贈与を行うことで、贈与税の負担を抑えながら財産を移転できる場合もあります。この方法は、相続財産そのものを減らすことにつながり、相続税対策としても有効です。
1-2．税金（贈与税、不動産取得税）の検討も忘れずに
生前贈与を行う際には、贈与税などの税負担について事前にしっかり検討することが大切です。
贈与税は、相続税に比べて基礎控除額が小さく、税率も高いため、場合によっては非常に高額になることがあります。
たとえば、1,000万円の不動産を生前贈与すると、275万円もの贈与税が課税されます（暦年課税・一般税率の場合）。
一方、相続の場合は基礎控除額が大きいため、相続税が発生しないケースも少なくありません。仮に相続税がかかる場合でも、税率が比較的低いため、贈与よりも税負担が軽くなることが多いのです。
ただし、贈与であっても、条件を満たせば次のような特例によって贈与税を軽減または非課税にできる場合があります。
- 夫婦間で居住用不動産を贈与した場合の配偶者控除
- 親子や祖父母から孫への贈与に利用できる相続時精算課税制度
なお、相続税対策や贈与税の詳細については、税理士または税務署へご相談されることをおすすめします。
また、国税庁公式サイトの「財産をもらったとき」のページに、贈与税の「暦年課税」と「相続時精算課税」についての解説があります。
２．不動産贈与登記の必要書類
まずは当事務所までご相談にお越しください。必要な書類や手続きの流れについて、わかりやすくご説明いたします。そのため、事前のご準備は不要ですが、ご参考までに主な必要書類を以下に示します。
2-1．標準的な必要書類の一覧
1．不動産（土地・建物）の登記済権利証（または登記識別情報通知）
2．贈与者の印鑑証明書（発行後3か月以内）
3．受贈者の住民票
4．固定資産評価証明書、または固定資産税納税通知書（登記を行う年度のもの）
贈与者とは「不動産を譲る方（現在の所有者）」、受贈者とは「不動産を受け取る方」のことです。
上記のほかに、登記原因証明情報や司法書士への委任状が必要ですが、これらは司法書士が作成した書類に署名・押印をいただくことになります。
固定資産評価証明書は市役所（東京23区の場合は都税事務所）で取得できます。
なお、固定資産税納税通知書（課税明細書ページ）でも費用のお見積もりは可能です（ただし固定資産税が非課税となる私道などがある場合を除きます）。
2-2．登記名義人表示変更登記が必要な場合
贈与者（現在の所有者）の登記簿上の住所や氏名が、印鑑証明書に記載されている内容と異なる場合には、贈与による所有権移転登記の前に「登記名義人住所（氏名）変更登記」を行う必要があります。
この場合、住所変更の経緯がわかる住民票や戸籍附票、氏名変更の場合は戸籍謄本などが必要となります。必要書類についての詳細は、ご相談にお越しいただいた際にご説明いたします。
2-3．贈与者の本人確認
贈与者については、ご本人確認書類（運転免許証、またはマイナンバーカード）をご提示いただき、司法書士による本人確認を行います。
また、登記申請に必要な書類（登記原因証明情報、登記申請委任状）への押印は、必ず実印で行っていただきます。
３．手続きの流れ
ご相談は予約制ですので、ご相談予約・お問い合わせのページをご覧になって事前にご連絡くださいますようお願いいたします。
ご相談は予約制となっております。「ご相談予約・お問い合わせ」ページをご覧いただき、事前にご連絡くださいますようお願いいたします。
3-1．ご相談・登記費用のお見積もり
初回のご相談では、特に書類をお持ちいただかなくても結構です。
ただし、不動産の固定資産評価証明書（または固定資産税納税通知書）をご持参いただければ、登録免許税などの実費を含めた具体的な登記費用のお見積もりを作成できます。
当事務所に正式にご依頼いただくかどうかは、お見積もりをご確認いただいたうえでご判断ください。ご相談・お見積もりのみの場合、費用は一切かかりません。
3-2．必要書類のお預かり
手続きを進める場合には、印鑑証明書や住民票などの必要書類をご用意いただき、当事務所にてお預かりします。その後、司法書士が速やかに登記原因証明情報や委任状などの作成に取りかかります。
3-3．登記原因証明情報、委任状等への署名押印
司法書士が作成した登記原因証明情報や登記申請委任状などに署名・押印をいただきます。この際、贈与者（現在の登記名義人）のご本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）もご提示いただきます。
3-4．法務局での登記申請手続き
法務局（登記所）への登記申請は、司法書士が代理人として行いますので、ご依頼者がご自身で法務局へ行く必要はありません。申請から登記完了までには、通常1〜2週間程度かかります。
3-5．登記識別情報通知などの交付
登記が完了しましたら、登記識別情報通知・登記完了証・登記事項証明書などをお渡しいたします。これで、贈与登記の手続きは無事完了です。
なお、贈与税の申告が必要な場合には、贈与を受けた翌年の 2月1日から3月15日まで の間に申告書を提出する必要があります。
4．不動産贈与登記の費用
不動産の贈与による所有権移転登記にかかる費用は、登録免許税などの実費と、司法書士報酬に大きく分けられます。
(1) 実費について
不動産登記の際にかかる登録免許税（＝土地・建物の固定資産評価額の2％）のほか、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得するための手数料が必要です。また、当事務所で固定資産評価証明書の取得を代行する場合には、その実費と手数料（1通あたり1,100円）もご負担いただきます。
(2) 司法書士報酬について
司法書士報酬は一律に定められるものではありませんが、たとえばご自宅（土地・建物）の贈与登記であれば、贈与契約書やその他必要書類の作成を含め、55,000円（税込）程度に収まるのが一般的です。
(3) 費用のお見積もりについて
登記費用は、ご依頼いただく前に必ずお見積もりを提示いたします。そのうえで、当事務所に依頼されるかどうかをご判断いただけます。
また、贈与を含む不動産登記に関するご相談やお見積もりは、すべて無料で承っておりますので、安心してご利用ください。
一例として、土地、建物各1つの贈与登記を行う場合の費用は次の通りです（報酬・手数料は消費税込みの金額です）。なお、登録免許税は土地・建物の評価額が合計1,000万円であるものとして計算しています。
| 項目 | 報酬・手数料 | 登録免許税・実費 |
| 贈与登記 | 55,000円 | 200,000円 |
| 登記事項証明書、登記情報 | 2,200円 | 1,642円 |
| 合計 | 57,200円 | 201,642円 |
上記によりご請求の総額は258,842円となります（報酬・手数料57,200円と登録免許税・実費201,642円の合計）。
なお、生前贈与などによる不動産登記の費用については、下記リンク先「不動産登記の費用」のページにも解説があります。
（さらに詳しく）不動産登記の費用
贈与登記の関連情報
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ご相談は完全予約制ですので、当事務所までお越しになる際は必ずご予約ください（予約せずにご来所されても、ご相談をうけたまわることが出来ませんのでご注意ください）。
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※ 千葉県松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅東口徒歩1分）では、電話やメールのみによる無料相談は承っておりません。
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