夫婦間の不動産贈与（土地建物）
（最終更新日：2025年9月11日）
夫名義の不動産（土地、建物、マンションなど）を妻の名義に変更する場合、夫婦共有の不動産をどちらか一方の名義に変更する場合などに、夫婦間での贈与が行われます。
不動産を贈与したときには、贈与契約書を作成するとともに、速やかに名義変更（贈与による所有権移転登記）を行います。この一連の手続きは、不動産登記の専門家である司法書士にご相談・ご依頼ください。
財産の贈与をする際には、贈与税について事前に検討しておくことが大切です。夫婦や親子の間でも、財産を無償で譲り渡した場合には贈与税がかかるのが原則です。
ただし、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産などの贈与が行われた場合には、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除（配偶者控除）できるという特例があります。
なお、離婚に伴い、配偶者の一方に不動産の名義を変更する場合には、財産分与による所有権移転登記を行います。
千葉県松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅東口徒歩1分）では、夫婦間での不動産贈与に伴う登記手続きのご相談を承っております。ご相談は予約制となっておりますので、「ご相談予約・お問い合わせ」のページをご覧のうえ、事前にご連絡くださいますようお願いいたします。
また、当事務所による「贈与登記」のページもぜひご覧ください。
なお、このページは高島司法書士事務所（千葉県松戸市）が情報提供のために作成したものです。贈与税や不動産取得税など税金に関する個別具体的なご相談については、税務署または税理士へお問い合わせください。
夫婦間の不動産贈与でかかる税金
夫婦間で不動産の贈与をした場合にかかる税金として、贈与税と不動産取得税の概要について解説します。贈与税・不動産取得税はいずれも、贈与を受けた方（受贈者）に課される可能性がある税金です。
また、贈与に伴い名義変更（所有権移転登記）をする際には、登録免許税がかかります。
なお、個人から個人への通常の贈与では譲渡所得は生じませんので、夫婦間の通常の贈与によって譲渡所得税がかかることはありません。
夫婦間の不動産贈与でかかる税金【目次】
２．不動産取得税
３．登録免許税
１．贈与税（夫婦間での居住用不動産贈与の配偶者控除）
贈与税の基礎控除額は110万円であり、1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円を超えた場合、その超えた部分について贈与税が課されます。
ただし、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産の贈与（または居住用不動産を取得するための金銭の贈与）が行われた場合には、基礎控除110万円に加えて最高2,000万円まで控除（配偶者控除）できるという特例があります。
夫婦間で居住用不動産を贈与した際の配偶者控除の適用要件は次のとおりです。なお、同じ配偶者からの贈与については、婚姻期間にかかわらず一生に一度しか適用を受けることができません。
- 夫婦の婚姻期間が20年を経過した後に贈与が行われていること。
- 贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産（または居住用不動産を取得するための金銭）であること。
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産（または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産）に、贈与を受けた者が実際に居住しており、その後も引き続き居住する見込みであること。
この特例を受けるためには、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までの間に贈与税の申告をすることが必要です。
詳細な情報や贈与税の申告については、国税庁公式サイトの「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」についてのページなどをご確認ください。
２．不動産取得税
不動産取得税は、不動産（土地、建物など）を取得した際、不動産の取得者に課税されるものです。
不動産取得税の税額は、不動産の価格 × 不動産の種類に応じた税率 で計算します。
| 不動産の種類 | 土地 | （家屋）住宅 | （家屋）その他 |
|---|---|---|---|
| 平成20年4月1日から令和9年3月31日 | 3％ | 3％ | 4％ |
- 不動産の価格は、原則として固定資産評価額によりますが、新築住宅などで価格が登録されていない場合は、固定資産評価基準により評価した価格によります。
- 令和9年3月31日までに取得した宅地評価土地（宅地及び宅地比準土地）については、価格を2分の1とする特例措置があります。
例として、土地の固定資産評価額が1,000万円、家屋が300万円であれば、不動産取得税は以下のように計算されます。
（1,000万円 ÷ 2 ＋ 300万円） × 3％ ＝ 24万円
したがって、この場合の不動産取得税は 24万円 となります。
ただし、一定の要件に該当する住宅や土地の贈与の場合には、不動産取得税が軽減されます。そのため、ご自宅として利用される住宅の贈与では、不動産取得税がかからないか、かかっても少額で済むことが多いです。
詳しくは「中古住宅を取得した場合の不動産取得税の軽減」のページをご覧ください。
また、不動産取得税に関する詳細は、各都道府県のホームページなどに掲載されています（千葉県の場合は「不動産取得税」のページで確認できます）。
３．登録免許税
不動産を贈与して名義変更（贈与による所有権移転登記）を行う際には、登録免許税がかかります。贈与による所有権移転登記の登録免許税額は、不動産の価額（固定資産評価額）の 2％ です。
たとえば、不動産の固定資産評価額が1,000万円であれば、登録免許税は次のとおり計算されます。
1,000万円 × 2％ ＝ 20万円
したがって、この場合の登録免許税は 20万円 となります。
贈与登記の関連情報
贈与による不動産（土地・建物・マンション）の名義変更（所有権移転登記）についての総合案内のページです。
贈与登記の必要書類について詳しく解説しています。
親から子へ不動産を贈与し所有権移転登記をする場合の、相続時精算課税、、不動産取得税、登録免許税などについて解説しています。
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