親子間の不動産贈与（相続時精算課税）
（最終更新日：2025年9月11日）
親名義の不動産（土地、建物、マンションなど）を子の名義に変更する場合、または親子共有の不動産を子の単独名義に変更する場合などに、贈与登記が行われます。
不動産を贈与した際には、贈与契約書を作成するとともに、速やかに名義変更（贈与による所有権移転登記）を行います。この一連の手続きは、不動産登記の専門家である司法書士にご相談・ご依頼ください。
財産の贈与を行う際には、贈与税について事前に検討しておくことが大切です。親子間であっても、財産を無償で譲り渡した場合には贈与税が課されるのが原則ですが、相続時精算課税を選択することにより、贈与税の負担を避けられる場合があります。
千葉県松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅東口徒歩1分）では、親子間での不動産贈与に伴う登記手続きのご相談を承っております。ご相談は予約制となっておりますので、「ご相談予約・お問い合わせ」のページをご覧のうえ、事前にご連絡くださいますようお願いいたします。
また、当事務所による「贈与登記」のページもぜひご覧ください。
なお、このページは高島司法書士事務所（千葉県松戸市）が情報提供のために作成したものです。贈与税や相続税など税金に関する個別具体的なご相談については、税務署または税理士へお問い合わせください。
親子間の不動産贈与でかかる税金
親子間で不動産の贈与をした場合にかかる税金として、贈与税と不動産取得税の概要について解説します。また、贈与に伴い名義変更（所有権移転登記）を行う際には、登録免許税がかかります。
親子間の不動産贈与でかかる税金【目次】
1-1．相続時精算課税の適用対象者
1-2．税額の計算
2．不動産取得税
3．登録免許税
1．贈与税（相続時精算課税）
親が所有している不動産を子に贈与する場合であっても、原則として贈与税がかかります。贈与税の基礎控除額は110万円であり、その控除額を超えた部分に贈与税が課されます。
ただし、60歳以上の父母（または祖父母）から18歳以上の子（または孫）などに対して贈与を行う場合には、相続時精算課税を選択することで、贈与税を支払わずに済む場合があります。
相続時精算課税を選択した場合、1年間に贈与を受けた相続時精算課税適用財産の価額（課税価格）から、基礎控除額110万円を控除し、さらに 特別控除額（限度額2,500万円）を控除した残額に対して、一律20％の贈与税がかかります。
したがって、1年間に一括して財産を贈与する場合でも、財産の価額が2,610万円までであれば贈与税はかかりません。
相続時精算課税の適用対象者や、相続時精算課税を選択した場合の税額（贈与税・相続税）の計算方法についての概要は次のとおりです。
さらに詳しく正確な情報については、国税庁公式サイトの「相続時精算課税の選択」をご覧いただくか、税務署または税理士へご相談ください。
1-1．相続時精算課税の適用対象者
相続時精算課税の適用対象者は次のとおりです。
- 贈与者（財産を与える人）：贈与をした年の1月1日時点で 60歳以上の父母または祖父母など
- 受贈者（財産を受ける人）：贈与を受けた年の1月1日時点で 18歳以上の人のうち、贈与者の直系卑属（子や孫など）である推定相続人または孫
推定相続人とは、現時点で相続が開始した場合に相続人となる人をいいます。例えば、被相続人に配偶者と子がいれば、その配偶者および子が推定相続人です。
また、子が親より先に亡くなっている場合には、その代襲者である孫が推定相続人となります。なお、相続時精算課税の制度が適用できるかどうかの判定は、贈与の日において推定相続人であるかどうかに基づいて行われます。
1-2．税額の計算
（1）贈与税額の計算
相続時精算課税の適用財産については、その選択をした年以降、特定贈与者（相続時精算課税を選択した贈与者）以外からの贈与財産とは区分して、1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額を基に贈与税額を計算します。
贈与税額は、特定贈与者ごとに次の手順で計算されます。
- 1年間に贈与を受けた相続時精算課税適用財産の価額（課税価格）から、相続時精算課税に係る基礎控除額110万円を控除する。
- さらに、特別控除額（限度額2,500万円）を控除する。なお、前年以前にすでに特別控除額を控除している場合は、その残額が限度額となります。
- 上記の残額に、一律20％の税率を乗じて算出する。
（2）相続税額の計算
相続時精算課税を選択した受贈者に係る相続税額は、特定贈与者が亡くなった時点で、次の財産を合算して計算します。
- それまでに贈与を受けた相続時精算課税適用財産の価額
- 相続や遺贈により取得した財産の価額
この合計額を基に相続税額を計算し、そこからすでに納めた相続時精算課税に係る贈与税相当額を控除して算出します。
その際、相続税額から控除しきれない相続時精算課税に係る贈与税相当額については、相続税の申告をすることにより還付を受けることができます。
なお、相続財産と合算する相続時精算課税適用財産の価額は、原則として贈与時の価額とされています。
2．不動産取得税
不動産取得税は、不動産（土地、建物など）を取得した際、不動産の取得者に課税されるものです。
不動産取得税の税額は、不動産の価格 × 不動産の種類に応じた税率 で計算します。
| 不動産の種類 | 土地 | （家屋）住宅 | （家屋）その他 |
|---|---|---|---|
| 平成20年4月1日から令和9年3月31日 | 3％ | 3％ | 4％ |
- 不動産の価格は、原則として固定資産評価額によりますが、新築住宅などで価格が登録されていない場合は、固定資産評価基準により評価した価格によります。
- 令和9年3月31日までに取得した宅地評価土地（宅地及び宅地比準土地）については、価格を2分の1とする特例措置があります。
例として、土地の固定資産評価額が1,000万円、家屋が300万円であれば、不動産取得税は以下のように計算されます。
（1,000万円 ÷ 2 ＋ 300万円） × 3％ ＝ 24万円
したがって、この場合の不動産取得税は 24万円 となります。
ただし、一定の要件に該当する住宅や土地の贈与の場合には、不動産取得税が軽減されます。そのため、ご自宅として利用される住宅の贈与では、不動産取得税がかからないか、かかっても少額で済むことが多いです。
詳しくは「中古住宅を取得した場合の不動産取得税の軽減」のページをご覧ください。
また、不動産取得税に関する詳細は、各都道府県のホームページなどに掲載されています（千葉県の場合は「不動産取得税」のページで確認できます）。
3．登録免許税
不動産を贈与して名義変更（贈与による所有権移転登記）を行う際には、登録免許税がかかります。贈与による所有権移転登記の登録免許税額は、不動産の価額（固定資産評価額）の 2％ です。
たとえば、不動産の固定資産評価額が1,000万円であれば、登録免許税は次のとおり計算されます。
1,000万円 × 2％ ＝ 20万円
したがって、この場合の登録免許税は 20万円 となります。
贈与登記の関連情報
贈与による不動産（土地・建物・マンション）の名義変更（所有権移転登記）についての総合案内のページです。
贈与登記の必要書類について詳しく解説しています。
夫婦の間で不動産を贈与し所有権移転登記をする場合の、贈与税の特例（夫婦間での居住用不動産贈与の配偶者控除）、不動産取得税、登録免許税などについて解説しています。
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