被相続人の最後の住所と、登記簿上の住所が違う場合
（最終更新日：2024年9月12日）
相続を原因とする所有権移転登記（相続登記）では、登記簿上の住所と被相続人の最後の住所が異なる場合であっても、事前に登記名義人住所変更などの登記をする必要はなく、そのまま相続登記の申請ををすることができます。
ただし、登記簿上の所有者と、被相続人とが同一人であることを証明するため、住所移転の経緯が分かる住民票除票、戸籍（除籍、改製原戸籍）の附票などが必要となります。
なお、司法書士に相続登記の依頼をする場合、どのような書類が必要となるかは司法書士が判断しますから、相続人ご自身がこのページに書かれているようなことを理解する必要はありません。以下の記載は、あくまでも参考知識として興味のある方だけご覧ください。
相続登記のことなら何でも千葉県松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅徒歩1分）にご相談ください。当事務所へのご相談は予約制なので、ご相談予約・お問い合わせのページをご覧になって事前にご連絡くださいますようお願いいたします。
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被相続人の最後の住所と登記簿上の住所が違う場合（目次）
1．相続登記の前の登記名義人住所変更は不要
不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）には、所有者の住所および氏名が書かれています。この住所は、引っ越しをして住民票の住所が変わった場合でも、自動的に書き換えられるわけではなく、不動産の所有者が自ら登記申請ををしなければならないのが原則です（この場合におこなうのが、登記名義人住所変更の登記です）。
そのため、登記簿上の住所が古いままになっているケースも多くありますが、相続による所有権移転登記の申請をする際には、登記簿上の住所と被相続人の最後の住所が異なる場合であっても、そのまま登記をすることができます。
相続による場合でなく、売買や贈与などを原因とする所有権移転登記の申請をする際には、登記簿上の住所と現住所が異なる場合には、事前に住所変更の登記をしなければなりません（所有権登記名義人住所変更）。
ところが、相続が原因である場合は、同じ所有権移転登記であっても、事前に住所変更登記をしないでよいわけです。
2．被相続人の住所が変わっている場合の必要書類
被相続人の最後の住所と登記簿上の住所とが異なる場合には、相続登記の申請をする際に、被相続人がその不動産の所有者であることを証明するために、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されている住所と、被相続人の最後の住所とのつながりが分かる除住民票（または、戸籍、除籍、改製原戸籍の附票など）などを提出することになります。
具体的には、住民票除票（除住民票）に記載されている前住所が、登記簿上の住所と一致すればその他の書類は不要です。登記簿上の住所がもっと前のものであれば、さらに戸籍（除籍、改製原戸籍）の附票などを取得します。
また、取得することができた住民票除票や除籍の附票などに、登記簿上の住所の記載がない場合であっても、登記簿上の住所と、被相続人の本籍が一致する場合には、被相続人と登記簿上の所有者の同一性が認められます。この本籍は、被相続人の最後の本籍である必要はなく、過去の一時期にあった本籍であっても差し支えありません。
3．どうして登記簿上の住所の証明が必要なのか
被相続人と相続人との親族関係や、相続の開始（被相続人の死亡）などの証明は、戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本）によりますが、戸籍謄本などに書かれているのは、氏名および住所と本籍のみであり、住所は記載されていません。
一方、不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）に書かれているのは、所有者の住所と氏名のみです。本籍と住所とは異なる場合も多いので、その場合、戸籍謄本に書かれている人と、登記事項証明書に書かれている人とが同一人物であるのか判断できません。
そこで、相続登記の申請をする際には、本籍が記載されている住民票（または、戸籍の附票）を提出することによって、本籍と住所を結びつける必要があるのです。
さらに、被相続人の住民票除票の住所と、登記簿上の住所が異なる場合には、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されている住所と、被相続人の最後の住所とのつながりが分かる書類の提出が求められるわけです。
4．住所変更をしないでいた場合の問題点
先に述べたとおり、相続による所有権移転登記の申請をする際には、登記簿上の住所と被相続人の最後の住所が異なる場合であっても、事前の住所変更登記（所有権登記名義人住所変更登記）は不要であるものの、不動産の所有者と被相続人が同一人であることを証明するための除住民票（除籍の附票）などは必要となります。
つまり、実際に登記の申請はしないとしても、登記名義人住所変更の登記をする場合と変わらないような書類を用意しなければならないわけです。
ところが、転居をしたことにより住民票が除票となった場合、その時から５年間が過ぎると、その除住民票は保存期間経過により廃棄されます。戸籍の附票についても、戸籍が転籍などにより消除（または、改製）されてから５年が経つと同様に廃棄処分となってしまいます。
住民票の除票及び戸籍の附票の除票の保存期間が延長されました
住民基本台帳法施行令の一部改正（令和元年6月20日施行）により、平成26年6月20日以降に消除または改製された住民票の除票および戸籍の附票の除票の保存期間が5年から150年に延長されました。ただし、同施行令の施行日が令和元年6月20日であるため、5年前の平成26年6月19日以前に消除または改製された住民票の除票および戸籍の附票の除票については、すでに保存期間が経過しているため、適用の対象外となります。
つまり、現在では平成26年（西暦2014年）6月20日以降に消除または改製された住民票の除票および戸籍の附票の除票の保存期間は150年になっているので、被相続人が死亡したのが平成26年（西暦2014年）6月20日であれば、その後150年間は住民票除票が取得できるわけです。また、戸籍の附票の場合には、被相続人の死亡後でも同籍の存命者がいる限り消除されないので、被相続人の死亡が平成26年（西暦2014年）6月20日より前であっても取得できる可能性があります。
住所を証明するための書類は、住民票（除票）、戸籍（除籍、改製原戸籍）の附票のみに限られます。そのため、登記簿上の住所と、被相続人の最後の住所のつながりを証明できる書類を取るのが不可能となることもあります。
その場合でも、不在住証明書、所有権についての権利証（登記済証、登記識別情報通知）、さらには相続人全員による証明書（上申書）などを提出することで、相続登記が可能となるのが実務の取り扱いです。
しかし、通常の相続登記をするのに比べて、手間や費用が大幅に増える恐れもありますから、住所を移転したときには、所有している不動産の住所変更登記も早めにおこなっておくべきです。
5．登記名義人住所変更の義務化
令和8年4月1日から、所有権の登記名義人についての住所等の変更登記の申請が義務化されます。これにより、不動産の所有者は、住所や氏名に変更があった日から2年以内にその変更の登記を申請しなければならなくなります。
また、住所等の変更登記の申請が義務化される、令和8年4月1日より前に住所等が変わっている場合についても、その変更の登記をしていないときには、令和10年3月31日までに変更の登記を申請しなければならないこととされました。
そして、正当な理由がないのに、住所等の変更登記の申請を怠った場合には、5万円以下の過料の適用対象となります。
このたびの義務化がされる以前は、所有権登記名義人の住所や氏名の変更登記をするかどうかは任意でした。そのため、引っ越しをして住所が変わったり、結婚などにより住所が変わったりした場合でも、その変更登記をしないままにしているケースが多くありました。
そのため、相続登記をしようとするときになって、被相続人の最後の住所と、登記簿上の住所が違っているという状況が多く発生していたわけです。
登記名義人住所変更等の登記申請が義務化されたとしても、すぐに全ての不動産について登記名義人住所変更等の登記がおこなわれることはないでしょうから、今後も同様の状況が少なからず発生していくはずです。
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これまでに当事務所が取り扱った相続登記の申請件数は1,200件を超えています（司法書士高島一寛が代理人として登記申請をした、2002年2月の事務所開業から2023年12月末までの、相続を原因とする所有権移転登記の申請件数の実績）。
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