相続登記で、誰の名義に変更すべきか | 千葉県松戸市の高島司法書士事務所

亡くなられた方(被相続人)が不動産を所有していた場合、その名義は誰のものに変更するのでしょうか。ケースごとにわけて解説します。相続登記のことなら千葉県松戸市の高島司法書士事務所へご相談ください。

相続登記で不動産の名義は誰のものに変更すべきか

亡くなられた方(被相続人)が不動産を所有していた場合、その不動産の名義は誰のものに変更するのでしょうか。ケースごとにわけて解説します。

なお、相続登記により新たな名義人となれるのは法定相続人に限られます。遺贈や死因贈与があった場合などを除いては、相続人以外の人への直接の所有権移転登記をすることはできません。

1.遺言書がある場合

2.遺言書がない場合

2-1.法定相続人が1人の場合

2-2.法定相続人が2人以上の場合

2-2-1.遺産分割協議による場合

2-2-2.法定相続による場合

参考)法定相続による相続登記の注意点

1.遺言書がある場合

遺言書により、不動産を誰に相続(または、遺贈)させるかが指定されている場合には、その遺言にしたがうのが原則です(ただし、この場合でも、相続人の全員が合意しているのであれば、遺言の内容とは異なる登記をすることも可能ではあります)。

なお、遺言書がある場合には、不動産を相続した人が他の相続人の協力を得ることなしに相続登記をすることが可能です。ただし、遺贈の場合には、遺言執行者(または相続人の全員)が受遺者とともに登記手続きをします。

2.遺言書がない場合

遺言書がない場合、相続人が1人であればその相続人が全財産を相続しますが、相続人が2名以上いる場合には遺産分割協議によるのが通常です。

2-1.法定相続人が1人の場合

遺言書が無く、法定相続人が1人の場合には、その唯一の相続人が全ての遺産を相続します。したがって、誰の名義にするかを検討する余地は無く、遺産分割をおこなうこともありません。

ここでいう法定相続人が1人の場合には、他の相続人がすべて相続放棄したために、相続人が1人になったときも含みます(この場合、相続登記をする際に、他の相続人の全員についての相続放棄申述受理証明書が必要です)。

なお、法定相続人が1人であっても、遺言書により相続人以外の第三者への遺贈がされている場合には、受遺者(遺贈を受けた人)の名義に変更することになります(遺贈による所有権移転登記)。

2-2.法定相続人が2人以上の場合

遺言書が無く、法定相続人が2人以上の場合には、誰が不動産を相続するかを遺産分割協議により決定する方法と、法定相続人の法定相続分どおりに共有名義で登記する方法との2通りがあります。


2-2-1.遺産分割協議による場合

遺産分割協議による相続登記では、法定相続人の全員による話し合いにより、誰が不動産を相続するかを決定します。

法定相続人全員が合意すれば、相続人中の誰の名義に変更しても差し支えありません。したがって、被相続人の配偶者では無く、子の名義に変更することももちろん可能です。

また、相続人中の1人が単独で相続するのでなく、相続人中の2人が持分2分の1ずつなど共有の名義により登記することもできます。

遺産分割協議による相続登記をするには、誰が不動産を取得するのかを記載した遺産分割協議書に相続人全員が署名押印(実印)し、相続人全員の印鑑証明書を添付する必要があります。

そのため、相続人全員の合意を得ることが出来ない場合には、遺産分割協議による相続登記をすることはできません。この場合、裁判所での調停や審判などにより、遺産分割をおこなう必要があるときもあります。


2-2-2.法定相続による場合

法定相続による相続登記では、法定相続人全員の共有名義で、その相続分どおりに登記をします。たとえば、被相続人の妻と、長男、長女が法定相続人である場合には、妻2分の1、長男、長女がそれぞれ4分の1ずつ、3人の共有名義で登記するということです。

法定相続による相続登記では、遺産分割協議書の作成が不要なこともあり、他に比べて手続きが容易です。そのため、誰が不動産を引き継ぐかの話し合いが付かない場合などに、法定相続による相続登記が選択されることもあります。

しかし、後になって不動産を売却したり、担保設定などの処分をする際には、共有者全員の合意により手続きをする必要があります。結局は、問題の先送りに過ぎないこともありますし、共有者に相続が開始すればさらに権利関係が複雑になってしまいます。そのため、法定相続による相続登記をおこなうのは、通常は極力避けるべきだといえます。

参考)法定相続による相続登記の注意点

法定相続による相続登記では、相続人中の1人によって単独で登記申請をすることもできます。つまり、他の相続人の同意を得ることなしに相続登記をしてしまうことも可能なのです。

しかし、単独申請による相続登記をおこなった場合には大きな問題があります。それは、相続人の1人から単独申請した場合、申請人に対してしか登記識別情報通知がおこなわれないことです。つまり、申請人とならなかった相続人は所有権の登記名義人にはなるものの、登記識別情報通知の交付を受けることができないのです。

登記識別情報通知は、かつての登記済証(権利証)と同様に、不動産の処分や、担保の設定などによる登記手続をする際に必要なものです。登記識別情報が無くても所有者(共有者)であることに変わりはありませんが、その後の登記手続きにおいて余分な手間や費用がかかることになります。

よって、法定相続分どおりの登記をする場合であっても、全員が登記申請人になる(または、委任状を出す)ことが必須だと考えるべきです。

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