贈与登記とは
贈与登記とは、不動産を贈与したときに、贈与者から受贈者への所有権の移転を登記記録に反映させる手続きです。「生前贈与による不動産の名義変更」などと呼ばれることもあります。
贈与登記（贈与による不動産の名義変更）については、不動産登記の専門家である司法書士へご相談ください。
千葉県松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅東口徒歩1分）では、親子間や夫婦間などにおける不動産の贈与登記を取り扱っています。
当事務所へのご相談は完全予約制です。「ご相談予約・お問い合わせ」のページをご覧のうえ、事前にご連絡くださいますようお願いいたします。
贈与登記の必要書類、手続きの流れ、登記費用などについては、「不動産贈与登記」のページをご覧ください。
贈与登記とは
（最終更新日：2026年8月28日）
贈与登記とは【目次】
3-1．登録免許税
3-2．贈与税の暦年課税
3-4．相続時精算課税
1．贈与登記（贈与による所有権移転登記）とは
贈与とは、当事者の一方が自分の財産を無償で相手に与える意思を示し、相手がこれを受け入れることによって成立する契約です。
不動産の所有者が、その不動産を親族やその他の人へ無償で譲る場合には、贈与を原因とする所有権移転登記をおこないます。これが贈与登記です。
たとえば、次のような場合に贈与登記をおこないます。
- 親が所有する土地や建物を子へ贈与する場合
- 夫が所有する自宅の全部または一部を妻へ贈与する場合
- 兄弟姉妹などの親族間で不動産を贈与する場合
不動産の全部を贈与するだけでなく、所有権の持分の一部を贈与することもできます。
贈与登記は、原則として、不動産を贈与する人である「贈与者」と、贈与を受ける人である「受贈者」が共同して申請します。
なお、不動産の所有者本人の住所や氏名が変わった場合にする登記名義人住所・氏名変更登記は、所有者そのものを変更する贈与登記とは別の登記です。
2．不動産の名義変更（相続と贈与の比較）
不動産を家族へ引き継ぐ方法には、生前贈与のほか、相続や遺贈などがあります。
生前贈与では、不動産の所有者が存命中に、贈与者と受贈者の合意によって財産を移転します。そのため、誰にどの不動産を引き継がせるかを決めたうえで、実際に名義を移すことができます。
これに対して、相続は、不動産の所有者が亡くなったことによって開始します。遺言書がない場合には、相続人全員による遺産分割協議などによって、不動産を取得する人を決めることになります。
そのため、不動産の所有者が、自分の考えどおりに不動産を引き継がせることができるとは限りません。
また、遺言書を作成しておけば、所有者が亡くなった後に、その内容に従って不動産を相続させたり遺贈したりすることができます。ただし、遺言書を作成しただけでは不動産の名義は移らず、所有者が亡くなった後に、その内容に基づく登記手続きが必要です。
これに対し、生前贈与では、所有者の意思と受贈者の合意に基づき、所有者が存命中に不動産の所有権移転登記まで完了できます。そのため、特定の人へ不動産の名義を移す方法としては、相続よりも生前贈与の方が確実性は高いといえます。
一方で、生前贈与では、相続の場合よりも登録免許税が高くなるほか、贈与税や不動産取得税がかかる可能性があります。
したがって、不動産を生前贈与するか、遺言書を作成して相続に備えるかは、税負担や家族関係、贈与後の不動産の利用方法なども考慮して判断する必要があります。
3．不動産を贈与するときにかかる税金
不動産を贈与すると、贈与登記を申請するときの登録免許税のほか、主に次のような税金がかかることがあります。
- 不動産を取得した受贈者に課される不動産取得税
- 贈与を受けた財産についての贈与税
贈与税の課税方法には、暦年課税と相続時精算課税があります。また、暦年課税では、一定の要件を満たす夫婦間の居住用不動産の贈与について、配偶者控除を利用できることがあります。
3-1．登録免許税
贈与による所有権移転登記の登録免許税は、原則として、不動産の固定資産評価額の2％です。これに対し、相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産評価額の0.4％です。
たとえば、固定資産評価額が1,000万円の不動産であれば、登録免許税は、贈与の場合には20万円、相続の場合には4万円となります。
このように、贈与登記の登録免許税は、相続登記よりも高くなります。
3-2．贈与税の暦年課税
暦年課税では、1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の価額を合計し、その合計額から基礎控除額110万円を差し引いて贈与税を計算します。
この110万円は、贈与した人ごとではなく、贈与を受けた人ごとの年間の基礎控除額です。複数の人から贈与を受けた場合でも、基礎控除額が贈与者の人数分に増えるわけではありません。
また、毎年110万円以下の贈与であれば、必ず相続税対策として有利になるとは限りません。贈与の方法や時期によっては、贈与された財産が将来の相続税の計算に加算されることもあります。
3-3．夫婦間での居住用不動産贈与の配偶者控除
婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭を贈与した場合には、一定の要件を満たすことにより、贈与税の配偶者控除を受けることができます。
この特例では、暦年課税の基礎控除額110万円に加えて、最高2,000万円まで控除できます。
ただし、この特例を利用するためには、贈与税の申告が必要です。
なお、この配偶者控除は贈与税についての特例です。贈与登記には登録免許税がかかるほか、不動産取得税が課されることもあります。
・夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除（国税庁）
・夫婦間の不動産贈与（松戸の高島司法書士事務所）
3-4．相続時精算課税
相続時精算課税は、原則として、贈与をした年の1月1日現在で60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の推定相続人である子または18歳以上の孫へ贈与する場合に選択できる制度です。
令和6年（2024年）1月1日以後の贈与については、相続時精算課税にも年110万円の基礎控除があります。
この基礎控除後の贈与額について、累計2,500万円までの特別控除を利用でき、これを超える部分には原則として20％の贈与税が課税されます。
相続時精算課税を選択した贈与者が亡くなったときは、原則として、同制度の適用を受けた贈与財産の価額を相続財産に加えて相続税を計算します。ただし、令和6年1月1日以後の贈与については、年110万円の基礎控除後の残額が加算の対象となります。
また、いったん相続時精算課税を選択すると、その贈与者から受けるその後の贈与について、暦年課税へ変更することはできません。
・相続時精算課税の選択（国税庁）
・親子間の不動産贈与（松戸の高島司法書士事務所）
4．贈与登記をする際の注意点
不動産の生前贈与を検討するときは、登記手続だけでなく、贈与後の税負担や不動産の利用方法についても確認しておく必要があります。
また、贈与は、贈与者が一方的に決めるものではなく、受贈者との合意によって成立する契約です。後日の紛争を防ぐためにも、贈与契約書を作成しておくことが重要です。
贈与者の判断能力が十分でない場合には、有効な贈与契約を締結できないことがあります。将来の相続対策として生前贈与を検討する場合には、贈与者の判断能力が十分なうちに手続きを進める必要があります。
さらに、生前贈与が相続人の遺留分や特別受益に関係することもあります。生前贈与をすれば、必ず相続人間のトラブルを防げるわけではありません。
贈与登記については司法書士へ、贈与税や相続税については税理士または税務署へ、事前に相談することをおすすめします。
5．贈与登記の関連情報
贈与による不動産（土地・建物・マンション）の名義変更について、必要書類、手続きの流れ、登記費用などを解説しています。
夫婦間で不動産を贈与する場合の所有権移転登記や、居住用不動産贈与の配偶者控除などについて解説しています。
親から子へ不動産を贈与する場合の所有権移転登記や、相続時精算課税などについて解説しています。
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