抵当権抹消と相続登記を申請する順番
（最終更新日：2026年3月19日）
この記事では、抵当権抹消登記をしようとする際に、その不動産の登記記録上の所有者がすでに亡くなっている場合の手続きについて解説します。
司法書士に相談し、登記手続きを依頼する場合には、とくにご自身で理解しておく必要のない内容です。抵当権抹消登記の一般的な解説については、松戸の高島司法書士事務所の抵当権抹消登記のページをご覧ください。
抵当権抹消登記や相続登記などの不動産登記のことなら、千葉県松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅東口徒歩1分）へご相談ください。当事務所では、2002年2月の開業以来20年以上にわたり、多数の相続登記、抵当権抹消登記、その他の不動産登記手続きを取り扱ってまいりました。
ご相談は予約制です。ご相談予約・お問い合わせのページをご覧のうえ、事前にご連絡くださいますようお願いいたします。
抵当権抹消と相続登記を申請する順番
被相続人が所有していた不動産に抵当権が設定されており、その抵当権を抹消しようとする場合、誰が抵当権抹消登記の申請人（登記権利者）となるのでしょうか。
この点については、債務の完済により抵当権が消滅した時期が、相続開始の前か後かによって結論が異なります。
なお、司法書士に手続きを依頼した場合には、いずれのケースであっても、相続登記（相続による所有権移転登記）と抵当権抹消登記を連件で申請するのが通常です。
相続登記を行わず、被相続人名義のままで抵当権抹消登記のみを申請するのは、特別な事情がある場合に限られるでしょう。
また、相続登記と抵当権抹消登記を同時に申請せず、相続登記が完了した後に、あらためて抵当権抹消登記を申請することも可能です。ただし、同日に連件で申請する場合に比べると、手間も時間もかかります。
この記事のポイント
- 相続開始後に抵当権が消滅した場合は、先に相続登記が必要
- 相続開始前に抵当権が消滅していた場合は、被相続人名義のまま抵当権抹消登記を申請することも可能
- もっとも、実務上は相続登記と抵当権抹消登記を連件で申請するのが一般的
抵当権抹消と相続登記を申請する順番（目次）
(1) 相続開始後に抵当権が消滅した場合
(2) 相続開始前に抵当権が消滅していた場合
(3) 相続登記と抵当権抹消登記を連件で申請するのが通常
(4) まとめ
(1) 相続開始後に抵当権が消滅した場合
住宅ローンの完済が相続開始後である場合には、抵当権抹消登記をする前に、まず相続登記をする必要があります。
たとえば、住宅ローンの債務者が完済前に亡くなった場合でも、団信（団体信用生命保険）に加入していれば、保険金の支払いにより住宅ローンが完済されることがあります。
この場合、ローンが完済されたのは相続開始後です。したがって、抵当権抹消登記の登記権利者となるのは相続人であり、次の順番で申請することになります。
- 1件目 相続登記（被相続人から相続人への所有権移転登記）
- 2件目 抵当権抹消登記（登記権利者は、1件目の登記により所有者となった相続人）
つまり、先に相続登記を済ませなければ、抵当権抹消登記を申請することはできません。
(2) 相続開始前に抵当権が消滅していた場合
被相続人が生前に住宅ローンを完済していたものの、抵当権抹消登記をしないまま亡くなってしまった場合には、被相続人名義のままで抵当権抹消登記を申請することも可能です。
この場合には、相続人のうち1人が登記権利者となって抵当権抹消登記を申請することができます。この登記申請は保存行為として認められるためです。
この抵当権抹消登記を申請する際には、次のような書類を添付します。
- 相続開始の事実を証する被相続人の戸籍（除籍）謄本
- 登記申請人となる相続人の戸籍謄本 など
このように、相続登記をしないまま抵当権抹消登記のみを申請することも可能です。そのため、遺産分割協議に時間がかかり、すぐに相続登記を申請できない場合 には、先に抵当権抹消登記だけを済ませておくことにも実益があります。
(3) 相続登記と抵当権抹消登記を連件で申請するのが通常
もっとも、相続による所有権移転登記をした後に抵当権抹消登記をするのであれば、相続登記によって登記名義人となった相続人が、そのまま登記権利者として抵当権抹消登記を申請できます。
そのため、あえて被相続人名義のままで抵当権抹消登記を申請しなくても、相続登記と抵当権抹消登記を連件で申請すれば足りる場面がほとんどです。
したがって、抵当権抹消登記のみを先に申請しておく必要があるのは、遺産分割協議に時間がかかるなどの理由により、すぐには相続登記を申請できない場合などに限られるでしょう。
(4) まとめ
被相続人名義の不動産について抵当権抹消登記をする場合には、抵当権が消滅した時期が相続開始の前か後かを確認することが重要です。
- 相続開始後に抵当権が消滅した場合 先に相続登記を申請し、その後に抵当権抹消登記を申請します。
- 相続開始前に抵当権が消滅していた場合 被相続人名義のままで抵当権抹消登記を申請することも可能です。
ただし、実務上は、相続登記と抵当権抹消登記を連件で申請するのが通常です。どの方法で進めるべきかは、遺産分割の状況や必要書類の有無によっても異なりますので、判断に迷う場合には司法書士へ相談するのが安心です。
抵当権抹消登記、相続登記のことなら、松戸の高島司法書士事務所へご相談ください。
松戸市の相続登記のご相談なら
松戸駅東口徒歩1分の高島司法書士事務所は、2002年2月に千葉県松戸市で新規開業したときから20年以上の長きにわたり、相続登記などの不動産登記、遺産相続に関する手続きなどを数多く取り扱ってまいりました。
これまでに当事務所が取り扱った相続登記の申請件数は1,400件を超えています（司法書士高島一寛が代理人として登記申請をした、2002年2月の事務所開業から2025年12月末までの、相続を原因とする所有権移転登記の申請件数の実績）。
松戸の高島司法書士事務所では、相続登記の申請だけでなく、遺産分割協議書の作成、法定相続情報一覧図の作成、預貯金の相続手続き、手続きに使用する戸籍等の取得まで、必要に応じてすべてご依頼いただくことが可能です。
ご自宅不動産についての一般的な相続登記から、数次相続や代襲相続が関連するような難しい相続登記まで、どんなことでもご相談ください。当事務所では、すべてのご相談に経験豊富な司法書士が直接ご対応しております。
松戸で相続登記（不動産の名義変更）のことなら何でも高島司法書士事務所（千葉県松戸市）までご相談ください。
ご相談は松戸駅徒歩1分の高島司法書士事務所へ
松戸駅徒歩1分の高島司法書士事務所（千葉県松戸市）では、ホームページやブログをご覧になってお問い合わせくださる個人のお客様からのご依頼を大切にしております。
すべてのご相談には、司法書士高島一寛が直接対応いたします。経験豊富な司法書士が最初から最後まで責任をもって対応いたしますので、安心してご相談ください。
ご相談は完全予約制です
当事務所へのご相談は完全予約制となっております。ご来所の際は、必ず事前にご予約をお願いいたします。
※予約をされずにお越しいただいた場合は、対応できないことがございますのでご了承ください。
ご予約方法
ご相談のご予約は、以下のいずれかの方法で承っております。
お電話の際に事前の準備は不要です。「相談予約をしたい」とお伝えいただくだけでも結構です。
フリーダイヤル：0120-022-918
※営業時間：平日午前9時から午後5時まで（営業時間外でも司法書士またはスタッフが事務所にいるときはお電話に出ます。午後6時頃までは司法書士が事務所にいることも多いですので、遠慮なくお電話ください）。
【ご相談予約・お問い合わせフォーム】メールによるご相談予約を24時間受け付けております。
【LINEによるご相談予約】LINEからもご予約が可能です。お忙しい方でも簡単にご連絡いただけます。
※ 松戸市の高島司法書士事務所では、電話やメールのみによる無料相談は承っておりません。
※相続登記その他の不動産登記、遺産相続や遺言に関する手続きのご相談は、松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅徒歩1分）へ