祖父名義の土地を孫が相続できるのか
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祖父名義の土地を孫が相続できるのか
（最終更新日：2025年10月8日）
（質問）
祖父が亡くなりました。
祖父が所有していた不動産（土地）の名義を、孫である私に相続によって変更することはできますか？
なお、私の父（祖父の子）は健在です。
（回答）
このケースでは、お父様が相続人となります。
被相続人（祖父）に相続人である子（お父様）がいる場合、孫は相続人にはなりません。
したがって、相続によって祖父から孫へ直接名義を変更することはできません。
どうしても孫の名義にしたい場合には、いったん相続人（お父様）名義に変更したうえで、そのお父様から生前贈与を受ける方法を取ることになります。
ただし、この場合は「相続」と「贈与」の2回の登記手続が必要となります。
そのため、相続によって一度に名義を変更する場合に比べて費用が多くかかり、さらに贈与税など税金面の検討も必要です。
それでも、相続により祖父から父へ名義を変更した後、60歳以上の父から18歳以上の子に贈与する場合には、「相続時精算課税制度」を選択することで、贈与税がかからないケースもあります（詳しくは【親子間の不動産贈与（相続時精算課税）について】をご覧ください）。
相続登記や贈与登記を検討される際は、相続手続に詳しい専門家（司法書士・弁護士など）に相談のうえ、適切な手続きを進めていくことをおすすめします。
孫への不動産の遺贈
祖父が亡くなった後に、遺産分割協議によって土地の名義変更（相続登記）を行う場合、前述のとおり、孫の名義に直接変更することはできません。
しかし、被相続人（祖父）が生前に遺言書を作成しておくことで、孫へ直接不動産を承継させることが可能になります。
■ 遺言による遺贈の方法
具体的には、祖父が生前に遺言書を作成し、たとえば、「遺言者は、遺言者の有する下記不動産を、孫A（平成○年○月○日生）に遺贈する。」という内容を記載しておきます。
このようにしておけば、「遺贈」により祖父から孫へ直接不動産（土地）の名義を変更することが可能です。
■ 遺贈登記にかかる税金（登録免許税・不動産取得税）
ただし、遺贈登記の場合は相続登記よりも税負担が高くなる点に注意が必要です。
登記にかかる税金（登録免許税）の税率は、
・相続による登記：不動産の固定資産評価額の0.4％
・遺贈による登記：不動産の固定資産評価額の2％
となっています。
たとえば、土地の固定資産評価額が1,000万円の場合、相続登記では4万円、遺贈登記では20万円の登録免許税がかかる計算です。
さらに、遺贈の場合には不動産取得税も課税されます（ただし、包括遺贈の場合を除く）。
また、相続税の申告においても注意が必要で、孫への遺贈には「相続税額の2割加算」が適用されるなど、税務上の扱いも異なります。
■ 遺贈を選択する際の留意点
したがって、遺贈によって祖父から孫に不動産の名義を直接変更することは可能ですが、相続登記とは異なる負担や手続上の留意点が多いため、実行にあたっては慎重な検討が必要です。
孫が祖父の相続人になる場合（代襲相続、数次相続）
ご質問のケース（祖父が亡くなった際に父が存命の場合）とは異なりますが、孫が祖父の相続人となるケースとして、「代襲相続」と「数次相続」の2つがあります。
■ 代襲相続とは
お祖父様よりも先に、本来の相続人であるお父様が亡くなられている場合、そのお父様に代わってお父様の子（＝孫）が相続人となります。
つまり、被相続人（祖父）から見て、孫が相続人となるのです。これが「代襲相続」と呼ばれる制度です。
この場合、孫は亡くなったお父様の地位を引き継ぐため、お父様が有していた相続分をそのまま承継することになります。
■ 数次相続とは
一方で、「数次相続」とは、お祖父様が亡くなられた後、遺産分割協議が終わる前にお父様が亡くなってしまった場合に生じます。
このとき、お父様の相続人としての権利（お祖父様の遺産に対する持分）を、お父様の相続人である子（＝孫）が引き継ぎます。
したがって、結果として孫が祖父の財産を相続する立場になるわけです。
■ 名義変更（相続登記）の注意点
代襲相続や数次相続が発生している場合には、祖父から孫へ直接名義変更（相続登記）を行うことが可能となります。
ただし、これらの登記手続は戸籍による相続関係の確認、複雑な相続関係説明図の作成など、専門的な知識と正確な判断が必要です。
■ 松戸市の高島司法書士事務所へご相談ください
相続関係が複雑な場合や、代襲相続・数次相続が関係しているケースでは、司法書士などの専門家に相談することを強くおすすめします。
松戸の高島司法書士事務所では、こうした複雑な相続登記にも多数の実績がございます。お困りの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
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