財産分与による所有権移転登記（不動産の名義変更）
（最終更新日：2025年9月26日）
離婚をした人の一方は、離婚の相手方に対して財産分与を請求することができます。そして、分与された財産が不動産である場合、財産分与による所有権移転登記（名義変更）を行います。
財産分与による所有権移転登記（不動産の名義変更）の申請ができるのは、離婚の成立後（離婚届の提出日以降）です。しかしながら、離婚届を提出した後になってから、相手方に登記手続きへの協力を求めるのが難しい場合もあるでしょう。
そこで、離婚届を提出する前に、登記申請に必要な書類の準備などを済ませておけば、離婚が成立してから確実に登記手続きを行うことが可能となります。どのように準備を進めていくべきか、離婚届を出してしまう前に、まずは高島司法書士事務所（千葉県松戸市）にご相談ください。
お問い合わせは今すぐフリーダイヤル 0120-022-918 または、メールフォームどうぞ。松戸駅東口徒歩1分の高島司法書士事務所では、当事務所までお越しいただいてのご相談、お見積もりはいつでも無料で承っています。
財産分与による所有権移転登記【目次】
1．手続きの流れ
2-1．協議離婚の場合
3-1．財産分与の日付
3-2．住宅ローンの債務者変更
3-3．財産分与と税金（贈与税など）
1．手続きの流れ
協議離婚で、不動産の財産分与による登記のみを司法書士にご依頼いただく場合の手続きの流れの一例です。
(1) 初回ご相談
事前にご予約のうえ、当事務所までご相談にお越しください。初回ご相談の際には、司法書士が費用のお見積もりおよび必要書類についてご説明いたします。ご相談前の特別な準備は不要です。
(2) 必要書類の準備
登記申請に必要な印鑑証明書、住民票、不動産の登記識別情報通知（または登記済証）などをご用意いただきます。
(3) 書類への署名・押印
当事務所で作成した登記原因証明情報や司法書士への委任状などにご署名・ご押印いただきます。この際、ご本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）のご提示もお願いしております。
(4) 離婚届の提出
準備が整ったら市区町村へ離婚届を提出してください。その後、当事務所までご連絡くださいますようお願いいたします。
(5) 登記申請
離婚届の提出後、速やかに法務局へ登記申請を行います。登記が完了したら、財産分与を受けた方（被分与者）へ登記完了証・登記識別情報通知などをお渡しします。
2．財産分与登記の必要書類など
離婚時の財産分与による所有権移転登記は、協議離婚による場合と、調停など裁判上の離婚による場合とで異なります。
最低限必要な書類は以下のとおりですが、個々のケースによっては追加で書類が必要となることもあります。詳しくはご相談時に司法書士がご説明いたします。
2-1．協議離婚の場合
協議離婚の場合、財産分与をする方（分与者）が登記義務者、財産分与を受ける方（被分与者）が登記権利者となり、共同で登記申請を行います。したがって、司法書士への委任状にも当事者双方の署名・押印が必要です。
財産分与による所有権移転登記を法務局に申請できるのは、離婚届を提出した後です（提出日と同日も可）。そのため、協議離婚に伴って不動産の財産分与をする場合には、離婚届を提出する前に登記手続きに必要な準備を済ませておくことで、確実に登記申請を行うことができます。当事者間で話を進めてしまう前に、司法書士にご相談いただくことをおすすめします。
- 不動産の登記済権利証（または登記識別情報通知）
- 分与者の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 被分与者の住民票
- 固定資産評価証明書（登記をする年度のもの）
このほか、登記原因証明情報および司法書士への委任状が必要ですが、いずれも司法書士が作成したものに署名・押印をいただきます。また、必要書類についての補足説明は次のとおりです。
・分与者（登記義務者）の住所・氏名について
分与者の登記記録上の住所（氏名）が、印鑑証明書の住所（氏名）と異なる場合は、財産分与による所有権移転登記の前に「所有権登記名義人住所（氏名）変更登記」が必要です。その際には、住所変更の経緯が分かる住民票（戸籍附票）、氏名変更が分かる戸籍謄本などが必要となります。
・分与者のご本人確認について
分与者には、運転免許証またはマイナンバーカード（コピー不可・原本提示）の本人確認書類をご提示いただき、ご本人であることおよび登記申請の意思を確認します。あわせて、登記申請に必要な書類（登記原因証明情報・登記申請委任状）への押印には実印をご使用いただきます。
2-2．裁判上の離婚（調停、審判、訴訟）の場合
調停・審判・訴訟など裁判上の離婚の場合、財産分与を受ける方（登記権利者）が単独で登記申請できることがあります。この場合、相手方（登記義務者）の協力を得る必要はありません。
単独申請が可能なのは、調停調書等に次のような記載がある場合です。
申立人は、相手方に対し、離婚に伴う財産分与として、別紙物件目録記載の不動産を譲渡することとし、本日付け財産分与を原因とする所有権移転登記手続きをする。
一方で、「申立人と相手方は協力して所有権移転登記をする」といった記載がある場合には単独申請はできず、登記権利者と登記義務者の共同申請が必要です。
単独申請が可能な場合の必要書類は次の通りです。
- 登記原因証明情報（調停調書・審判書・和解調書など）
- 被分与者の住民票
- 固定資産評価証明書（登記をする年度のもの）
このほか、司法書士への委任状が必要ですが、当事務所で作成したものに署名・押印をいただきます。
・財産分与する方の住所・氏名について
財産分与する方（登記義務者）の登記簿上の住所が、調停調書等に記載の現住所と異なる場合は、所有権移転登記に先立って「登記名義人住所変更登記」が必要です。氏名が異なる場合も同様に登記名義人氏名変更登記が必要です。この住所（氏名）変更登記についても、相手方（財産分与の登記義務者）の協力を得ずに、代位による登記を行うことが可能です。
3．財産分与による所有権移転登記の注意点
3-1．財産分与の日付について
登記される財産分与の日付は、財産分与の協議が成立した日です。ただし、協議離婚の場合で、離婚届提出前に財産分与の協議が成立していたときは、離婚届を提出した日が財産分与の日付となります。
3-2．住宅ローンの債務者変更について
住宅ローンが残っている不動産を財産分与する場合、財産分与による所有権移転登記を行っても、住宅ローンの債務者は変更されません。
たとえば、夫が所有者であり、同時に住宅ローンの債務者でもある不動産を妻に財産分与し、それに伴い所有権移転登記をしたとします。この場合、所有者は妻となりますが、住宅ローンの債務者は夫のままです。
債務者を変更するには、借入先（銀行等）の承諾を得る必要がありますが、実際には困難な場合も少なくありません。
なお、債権者の承諾を得ていなくても、財産分与による所有権移転登記を行うこと自体は可能です。ただし、借入先に無断で名義変更を行うことは、住宅ローン契約に違反する可能性が高いため注意が必要です。
3-3．財産分与と税金（贈与税など）
財産分与として不動産（土地・建物など）の名義を変更しても、通常は贈与税が課されることはありません。財産分与は贈与ではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障を目的として行われるものだからです。また、不動産取得税についても、共有財産の清算的な財産分与であれば課税されません。
ただし、財産分与をした側には譲渡所得税が課される場合があります。さらに、不動産の名義変更を行う際には、登録免許税がかかります。
（さらに詳しく）財産分与と税金
財産分与登記の関連情報
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