登記名義人表示（住所、氏名）変更登記
（最終更新日：2026年6月18日）
不動産を所有している方が、引っ越しをして住民票を移しても、不動産の登記簿（登記記録）上の住所が自動的に変更されるわけではありません。そこで、登記簿上の住所を現在の住所に変更するために行うのが、登記名義人住所変更登記です。
住所を移転した場合のほか、結婚などにより氏名が変わった場合（氏名変更）、会社の商号が変わった場合（名称変更）などにも、変更登記を行う必要があります。
登記名義人表示（住所、氏名）変更登記 目次
2．必要書類
2-1.住所移転の場合
2-2.住居表示実施、町名地番変更の場合
2-3.氏名変更の場合
1．登記名義人住所変更登記の期限
不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、住所や氏名などに変更があったときは、その変更日から2年以内に変更登記の申請をすることが義務付けられています。
正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、5万円以下の過料の適用対象となることがあります。
登記名義人住所変更等の登記申請の義務化は、令和8年4月1日から開始されています。これより前に住所や氏名などを変更した場合であっても、変更登記をしていないときは義務化の対象となり、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があります。
ただし、登記名義人住所変更等の登記申請を行わなくても、法務局に対し「検索用情報の申出」をしておけば、その後、法務局が住所等の変更を確認し、職権で変更登記を行う仕組みが開始されています（くわしくは「検索用情報の申出」をご覧ください）。この法務局が職権で住所等変更登記を行う仕組みを「スマート変更登記」といいます。
登記名義人住所変更登記の申請が必要な場合
検索用情報の申出をしても、すぐに登記簿上の住所が新住所に変更されるわけではありません。
法務局が定期的に住基ネットへ照会し、住所等の変更の有無を確認したうえで、職権による変更登記が行われることになるためです。
そのため、直近で不動産の売却や抵当権の設定（住宅ローンの借換えなど）を予定しており、急ぎで登記簿上の住所を現在の住所に変更する必要がある場合には、従来どおりご自身で（または司法書士に依頼して）、登記名義人住所変更登記を申請する必要があります。
また、住宅ローンの完済にともない抵当権抹消登記を申請するときも、登記簿上の住所が旧住所のままになっている場合には、事前に登記名義人住所変更登記をしなければなりません。
上記のように急いで変更登記をする必要がない場合には、検索用情報の申出（単独申出）をしておき、後日、法務局からの確認メールに回答することで、ご自身で変更登記の申請をしなくても、法務局により住所等変更登記をしてもらうことが可能です。
相続による所有権移転の場合
売買や贈与などによる所有権移転登記をする場合、登記簿上の住所と、印鑑証明書に記載されている住所が異なるときは、事前に登記名義人住所変更登記をする必要があります。
これに対し、相続による所有権移転登記（相続登記）では、被相続人の最後の住所と登記簿上の住所が相違している場合であっても、事前に住所変更登記をする必要はありません。
被相続人の過去の住所や本籍などにより、被相続人がその不動産の所有者であることを確認できれば、住所変更登記をすることなく相続登記をすることができます。
くわしい解説は、「被相続人の最後の住所と、登記簿上の住所が違う場合」をご覧ください。
2．登記名義人表示変更登記の必要書類
登記名義人表示変更登記をするには、登記申請書の他に、登記原因証明情報としての変更証明書（変更証明情報）が必要です。
2-1．住所移転の場合
登記名義人住所変更登記では、変更証明書（変更証明情報）として、住民票（または戸籍附票）を添付します。ここで必要な住民票などは、登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されている住所から、現在の住所に至るまでの、全ての住所移転の経緯が記載されているものです。
住所移転をしたのが1度だけの場合、現在の住民票に引越前の住所（前住所）が記載されていればそれで足ります。しかし、住所を2回以上移転しているときには、戸籍附票を利用することが多いです（戸籍附票についての詳しい解説はこちら）。
2-2．住居表示実施・町名地番変更の場合
住居表示実施、町名地番変更では、住所移転（引っ越し）をしたわけでは無いのに住所が変更になります。
住居表示が実施されると「○○一丁目100番地」だった住所が「○○一丁目1番1号」のように変わります。また、町名地番変更では「松戸市五香六実100番地の1」だったのが「松戸市五香南三丁目1番地の1」のように町名も変更されます。
このように、住居表示実施や町名地番変更により住所が変わった場合でも、所有権登記名義人住所変更の登記が必要です。ただし、地区町村役場で発行された、住居表示実施証明書、町名地番変更証明書などを添付することにより、所有権登記名義人住所変更登記のための登録免許税は非課税となります。
例として、千葉県松戸市による住所変更証明書の例を示します。変更年月日欄には「平成○年○月○日 土地の名称及び地番変更」と書かれていますが、登記原因は「平成○年○月○日 町名地番変更」として差し支えありません。
2-3．氏名変更の場合
登記名義人氏名変更登記では、変更証明書（変更証明情報）として、戸籍謄本（戸籍抄本）を添付します。戸籍謄本だけでは、変更前の氏名が記載されていない場合、除籍謄本（改製原戸籍）などが更に必要になります。また、登記簿上の所有者と、戸籍に記載されている人が同一人物であることを証するために、本籍地入りの住民票（または戸籍の附票）も必要です。
なお、登記名義人の氏名変更登記の申請において、住民票で変更事項が明らかである場合はその住民票の添付のみで差し支えないとされています。この場合には、戸籍謄本等の添付は不要です。
3．登記名義人表示変更登記の費用（司法書士報酬）
・司法書士報酬 13,200円
上記は、土地・建物が各1つ（または、マンション1部屋）の登記名義人表示変更についての費用です。不動産の個数が多い場合、住所移転を複数回している場合などは費用が異なる事があります。その際は、ご依頼いただく前に見積もりをいたします。
司法書士報酬以外の実費として、登録免許税と登記事項証明書（登記簿謄本）取得費用がかかります。登録免許税は不動産1つあたり1,000円ですが、住居表示実施や市町村合併による行政区画の変更による場合などでは登録免許税はかかりません。
登記事項証明書は1通490円（オンライン申請）、また、登記申請前の確認用として取得する登記情報は1通330円（インターネット登記情報）です。
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