土地・家屋の名義変更（夫婦、親子間）

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（最終更新日：平成25年9月12日）

土地や建物の名義変更をするときには、その土地や建物の所有者が変更になった、つまり、現在の所有者から別の人へ所有権が移転したのが前提となります。

たとえば、夫から妻へ土地の名義変更をするという場合、夫から妻へその土地の所有権が移転したから、その名義変更をおこなうわけです。

それでは、土地や建物の所有権は、どのような場合に移転するのでしょうか？

大前提として、土地や建物などモノの所有権が移転するには、その法律上の原因がなければなりません。所有権が移転する原因としては、売買、贈与、相続、財産分与、遺贈など様々なものがあります。

たとえば、土地や建物を購入してその名義を変更するときには、売買を原因とする不動産の所有権移転登記をします。また、ご家族が亡くなられたことによるのであれば、相続が所有権移転の原因となります。

夫婦間、親子間の贈与

夫婦や親子の間で土地や家屋の名義を変更する場合、無償での譲渡がおこなわれることが多いでしょう。この場合には、贈与を原因とする不動産（土地、建物）の所有権移転登記をすることとなります（なお、夫婦間であっても、離婚にともなうときには財産分与によるのが通常です）。

贈与とは無償（無料）で財産を譲り渡すことですから、金銭などによる対価を支払うことなく土地や建物の所有権を移転することができます。

ただし、ここで注意しなければならないのは贈与税の負担についてです。代金の支払いがともなう売買や、人の死により当然に所有権が移転する相続と比べて、ただで（無償で）所有権が移転する贈与の場合には、高額な贈与税がかかることがあるのです。

けれども、夫婦間や親子間の贈与（生前贈与）では、特例の適用により贈与税の負担を減らす（無くす）ことが出来る場合があります。婚姻期間が20年以上の夫婦間での居住用不動産の生前贈与や、60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫への生前贈与（相続時精算課税を選択）の場合などです。

夫婦間、親子間の不動産贈与、また、不動産の贈与と税金についての詳しい解説は、下記リンク先のページをご覧ください。

・夫婦間の不動産贈与
・親子間の不動産贈与
・不動産の贈与と税金

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