被相続人の最後の住所が登記簿と違う場合（住所変更の要否）

不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）には、所有者の住所および氏名が記載されています。しかし、この登記されている住所・氏名は、所有者が引っ越して住民票を移しても、自動的に書き換わることはありません。

登記されている住所を変更するには、司法書士に依頼して（または、所有者が自分自身で法務局へ行って）、登記名義人住所変更の登記をする必要がありますが、そのような知識のない方も多いでしょう。そのため、登記簿上の住所が、古い住所のままになっていることも多々あるわけです。

そこで、売買、贈与などを原因とする所有権移転登記をするときには、現在の不動産所有者（売主、贈与者）の現住所が、登記簿上の住所と異なる場合、所有権移転登記をする前に「所有権登記名義人住所変更」の登記をする必要があります。

それでは、相続登記（相続を原因とする所有権移転登記）をするときに、不動産所有者である被相続人の最終住所と、登記簿上の住所とが異なる場合はどうでしょうか？

被相続人の最後の住所と、登記簿上の住所が異なる場合

結論からいえば、相続登記においては、被相続人の最終住所と登記簿上の住所が異なるときでも、所有権登記名義人住所変更登記をおこなう必要はありません。

ただし、被相続人がその不動産の所有者であることを証明するために、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されている住所と、被相続人の最後の住所とのつながりが分かる除住民票（または、戸籍・除籍・改製原戸籍の附票）を提出することになります。

具体的には、住民票除票（除住民票）に記載されている前住所が、登記簿上の住所と一致すればその他の書類は不要です。登記簿上の住所がもっと前のものであれば、さらに戸籍（除籍、改製原戸籍）の附票などを取得します。

それでも、登記簿上の住所が出ている書類が取れないときには、被相続人についての不在住証明、不動産の登記済証（権利証）、相続人による上申書などを提出しているのが登記実務ですが、管轄法務局での取り扱いを事前に確認するべきでしょう。

登記簿に記載されている住所がずっと以前の住所であるときは、不動産登記の専門家である司法書士でも手続きに苦労することもあります。よって、相続人がご自分で手続きをするのは困難な場合が多いと思われますので、司法書士に相談することをお勧めします。

除住民票、戸籍附票などが廃棄されている場合

住民票は除票になってから、戸籍附票は除籍されてから、それぞれ保存期間は5年とされています。そのため、10年、20年と昔の住所が記載されている書類を取得するのは難しいことが多く、現実にも、登記簿上の住所が記載されている除住民票、戸籍附票等などが取得不能なケースも決して珍しくありません。

その場合でも、最終的に相続登記が不可能になることはありませんが、手続きをするに当たって余計な費用や手間がかかるかもしれません。

ご自宅不動産であれば、登記簿上の住所が現住所と一致していることが多いでしょうから、問題が生じることはあまり無いです。しかし、相続によって取得した場合など、実際に住んでいない不動産の場合には、登記簿上の住所がどうなっているのか把握されていないかもしれません。

引っ越しをする度に、登記名義人住所変更登記をしておくのが確実ですが、すぐに登記をしない場合でも保存期間を過ぎる前に除籍（改製原戸籍）の附票を取っておくのも一つの方法です。除籍謄本、改製原戸籍の附票は、期間の経過とともに内容が書き換わることはありませんから、いつ取得したものであっても登記に使用することができるからです。

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