建物明け渡し請求訴訟

１．家賃滞納による建物明け渡し請求訴訟

アパートやマンションなどの家賃を滞納している借り主に対し、建物賃貸借契約を解除し、建物の明け渡しを求めるための手続です。

訴訟を提起し勝訴判決を得た後に、執行官による強制執行をおこなうことによって、強制的に賃借人を排除して建物の明け渡しを受けることができます。しかし、強制執行をするには多くの手間と費用がかかります。また、強制執行により建物の明け渡しを受けても、滞納家賃を回収することは困難なことが多いでしょうから、経済的に大きな損失を被ることになります。

そこで、訴訟に至る前に、まずは話し合いにより解決を図ろうとするのが通常です。それまで、いくら督促しても支払わなかった賃借人が、司法書士からの内容証明郵便などによる請求により、任意の支払いに応じることも珍しくありません。賃借人本人だけでなく、保証人にも請求を行うのも有効かもしれません。

また、解決の形としても、滞納している家賃全額の支払いを受けた上で賃貸借契約を継続することもあれば、滞納家賃の支払いを免除する代わりに自主的に退去して貰うこともあり得るでしょう。滞納家賃全額の支払いに固執して時間を費やすより、早く明け渡してもらって次の入居者から家賃を得る方が良いと考えられるケースもあるからです。

いずれにせよ、損失を最小限に抑えるためにも、家賃滞納が発生した時点で、早急に手を打つことが肝要だといえます。

２．建物明け渡し請求の手続

2-1．滞納家賃の請求

家賃の滞納が発生しても、すぐに賃貸借契約を解除し、建物の明け渡しを請求できるわけではありません。

通常は、最低でも3ヶ月程度の滞納が発生した時点で、未払い家賃の請求、および期限までに支払わなかった場合には賃貸借契約を解除するとの通知をします。この通知は、司法書士から、賃借人及び保証人の双方に対し内容証明郵便で行います。

請求期限が過ぎても滞納家賃の支払いが無かったときに賃貸借契約解除の効力が生じるので、それから建物明け渡しを求めて訴訟を提起します。

ただし、内容証明郵便を送るより前に、司法書士から連絡をした時点で解決に至ることもありますし、何が何でも退去して貰いたいというので無ければ、穏便な手段から段階を踏んでいく方が好ましい結果になることが多いと思われます。

2-2.建物明け渡し請求訴訟

内容証明郵便による請求後も、賃借人が未払い賃料を支払わず、自主的に建物の明渡しをしない場合には、建物明け渡し請求訴訟を提起します。

裁判では、建物明け渡しに加え、滞納家賃等の支払いも請求します。金銭の支払いも請求することで、強制執行の際に、建物の明け渡しに加えて、部屋の中に残っているものを売却して滞納家賃に充てることも可能になるからです。

被告（賃借人、保証人）が裁判所に出頭してきた場合は、話し合いによって和解に至ることもあります。そのときは、判決と同様の強制力を持つ和解調書が作成されますので、和解内容に従わなかったときは、あらためて訴訟を提起することなく強制執行をすることができます。

また、被告が答弁書を出さずに裁判を欠席した場合、必要な証拠書類を提出していれば、裁判官は原告の請求を認めた判決を出してくれることでしょう。そして、その後も、自主的に建物を明け渡して退去しないときには、建物明け渡しの強制執行をすることになります。

強制執行の手続きについて詳しくは、建物明け渡し（強制執行申立）のページをご覧ください。

３．建物明け渡し請求訴訟に必要なもの

訴状の他に、主に次のようなものが必要です。証拠書類は主張する内容によって異なりますが、家賃滞納により建物明け渡しを請求する場合は、最低限、下記の書類があれば足りるでしょう。また、司法書士に訴訟代理を依頼する場合は、訴訟委任状も必要です。

１．不動産登記簿謄本（登記事項証明書）
２．固定資産評価額証明書
３．（原告・被告が法人の場合）代表者事項証明書
４．予納郵便切手 6,000円位
５．収入印紙（訴額に応じた手数料を収入印紙で納付）
建物の固定資産評価額の2分の1が訴額となります。
手数料の計算は、民事訴訟費用等に関する法律に定められていますが、
たとえば、訴額が100万円であれば手数料は1万円です。
６．証拠書類  （最低限必要だと思われるもの）
(1) 建物賃貸借契約書
(2) 内容証明郵便（賃貸借契約解除を通知したもの）
(3) 配達証明書（上記内容証明郵便についての配達証明書）

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