抵当権抹消登記前の代表者変更（代理権不消滅）| 千葉県松戸市の高島司法書士事務所

抵当権抹消登記する前に代表者が変更したとき

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（公開日：2015年2月16日）

住宅ローンを完済すると、借入先の金融機関などから抵当権抹消登記のための必要書類が交付されます。この書類の中には、登記原因証明情報（抵当権解除証書）、抵当権設定契約書、資格証明書（代表者事項証明書）、委任状などが含まれています。

書類を受け取ったらすみやかに抵当権抹消登記をするべきなのですが、「抵当権抹消登記の書類を受け取ってから長期間が経ってしまったがどうしたらよいか？」とのご相談をいただくことがあります。

（18/06/28 追記）
平成27年11月2日施行の不動産登記令の改正により、現在では「代表者の資格を証する情報」の添付が不要となっています（詳しくは、「不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更についてをご覧ください」）。

したがって、発行後3ヶ月以内の代表者事項証明書を添付することを前提とした下記の記述は不要となっています。委任状に書かれている代表者が変更にならない限り、いくら時間が経過していても問題なく抵当権抹消登記をすることができます。

まず、代表者事項証明書の有効期限が過ぎてしまっている場合、借入先の金融機関に差し替えを依頼するか、または、法務局へ行けば新たに取り直せます。代表者事項証明書は1通600円（書面請求の場合）で交付を受けられますし、司法書士に手続きをおまかせいただくこともできます。

新たに入手した代表者事項証明書に記載されている代表者が、委任状の発行者と同一であれば、後は通常の抵当権抹消登記手続きと何も変わりありません。

委任状に書かれた代表者が変更になっている場合

それでは、必要書類の交付を受けたものの抵当権抹消登記をしないでいるうち、抵当権者（借入先金融機関など）の代表者が変更してしまった場合はどうなるのでしょうか？

この場合、新たに代表者事項証明書をとっても、そこに記載されている代表者は別人ですから、それを使って抵当権抹消登記をすることはできません。

しかしながら、登記申請者の委任による代理人の権限は、委任後に法定代理人の代理権が消滅しても、それよって消滅することはありません（不動産登記法17条）。よって、抵当権抹消登記のための委任状を出した後に、その法人の代表者が変更しても、発行済みの委任状を使用して登記手続きをすることができるのです。

そこで、その法人の閉鎖登記事項証明書などにより、委任状に書かれている代表者が、その委任状作成当時に代表権限を持っていたことが明らかにならば、抵当権抹消登記の申請が可能となります。

抵当権抹消登記をおこなわないまま時間が経ってしまったとしても、必要書類を受け取ってから数年後に抹消登記手続きをするならば、上記のとおり大きな問題が生じることはないと思われます。

しかし、あまりに長い年月が経過してしまうと、委任状作成者の代表権限を証明するための、閉鎖登記簿謄本（登記事項証明書）が取得できなくなってしまうこともあり得ます。また、借入先の金融機関自体が消滅しているようなケースではさらに手続きが大変になってしまいます。

抵当権抹消登記は、借入先金融機関などから登記必要書類の交付を受けたら、すぐに手続きをするようにしてください。当事務所に手続きをご依頼いただく場合、一度だけ事務所にお越しくだされば、あとはすべての手続きをおまかせいただけます。

不動産登記法第17条（代理権の不消滅）
登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、次に掲げる事由によっては、消滅しない。
一　本人の死亡
二　本人である法人の合併による消滅
三　本人である受託者の信託に関する任務の終了
四　法定代理人の死亡又はその代理権の消滅若しくは変更

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